Säljare av fast egendom har enligt Jordabalken ett visst ansvar för dolda fel. Detta betyder emellertid inte med automatik att sådant som en köpare inte har upptäckt eller känt till före förvärvet är dolt. Man har nämligen som köpare en undersökningsplikt, vars omfattning varierar från fall till fall, beroende på en mängd olika faktorer.

Många väljer i dag att låta utföra en överlåtelsebesiktning före ett fastighetsförvärv, för att få en bättre bild av sådana omständigheter som i annat fall kan leda till framtida missnöje, konflikt och rättsligt efterspel.

Om man nu kikar tillbaka på säljarens ansvar för dolda fel, så förändras i regel förhållandet efter utförd överlåtelsebesiktning. Jordabalken utgår nämligen ifrån att en lekman själva ska kunna genomföra en tillräckligt noggrann undersökning av en fastighet, inför ett förvärv, och därigenom uppfylla sin undersökningsplikt. Vid en överlåtelsebesiktning får en köpare ofta mer information än vad denne hade kunnat iaktta, genom att själva undersöka fastigheten. Den information som framkommer vid överlåtelsebesiktningen och sedan redovisas i utlåtandet kan en köpare normalt inte göra gällande mot en säljare såsom dolt fel, eftersom förhållandet blir känt genom överlåtelsebesiktningen. Denna omständighet kan möjligen i vissa fall vara till nackdel för en köpare som låter utföra en överlåtelsebesiktning. Men å andra sidan har en köpare i en sådan situation möjlighet att inleda förhandling med säljaren, eller låta utföra fortsatt undersökning för att kontrollera om fel eller risk för fel och skador som besiktningsförrättaren har noterat i sitt utlåtande föreligger eller inte, och därigenom undvika sådant som i annat fall skulle kunna leda till framtida missnöje, konflikt och rättsligt efterspel.

Liksom kraven på en köpares undersökningsplikt varierar också kraven på vad som i Jordabalkens mening är ett dolt fel, från fall till fall. Vad som anses vara allmänt känt, för en normalt aktsam köpare, i fråga om en viss konstruktion eller ett visst förhållande, kan mycket väl ligga utanför ramen för vad som i Jordabalkens mening ska tolkas som dolt fel.

Sammanfattningsvis kan sägas att det inte finns några klara linjer för vad som i Jordabalkens mening betraktas som dolt fel. Ej heller finns det någon entydig gräns beträffande omfattningen av en köpares undersökningsplikt. Det är därför viktigt att veta varför man som köpare låter utföra en överlåtelsebesiktning samt är det viktigt att ta till sig informationen i utlåtandet och agera utifrån denna. När affären väl är uppgjord kan några ytterligare förhandlingar om pris och annat inte göras. Och missnöje, konflikt och rättsligt efterspel gagnar varken köpare eller säljare.

A-Inspektion utför överlåtelsebesiktningar med utgångspunkt från den såkallade SBR-modellen. Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning samt mekanisk ventilation, rökgångar och eldstäder mm. För vidare information se Pdf-fil med "villkor i fulltext" vilken finns på hemsidan under rubriken: Överlåtelsebesiktning.

En överlåtelsebesiktning är indelad i fyra olika moment och avslutas med att ett skriftligt utlåtande sänds till uppdragsgivaren.

1.Handlingar
Besiktningsförrättaren går igenom byggtekniska handlingar som finns tillgängliga vid besiktningstillfället och är av betydelse för besiktningen. Besiktningsförrättaren ställer också frågor till säljaren vilka exempelvis kan röra sig om information kring utförda renoveringar, kända fel och brister eller liknande.

2. Okulär del
Moment två utgörs av en omsorgsfull okulär kontroll av alla synliga ytor i en byggnads samtliga tillgängliga utrymmen samt tak, fasader och mark som är av betydelse för byggnadens funktion. Besiktningsförrättaren noterar vad som bedöms vara väsentligt för en köpare att känna till inför ett eventuellt förvärv, vilket sedan utgör grunden för utlåtandet.

3.Riskanalys
När någon står i begrepp att köpa en fastighet, finns det oftast en eller flera risker att ta hänsyn till. En överlåtelsebesiktning utförs i regel för att upplysa en presumtiv köpare om eventuella fel och brister samt vilka påtagliga risker för väsentliga fel som bedöms föreligga i en byggnad vid besiktningstillfället. Vid riskbedömning utgår besiktningsförrättaren från den information som har framkommit vid genomgång av handlingar, frågor till säljare samt okulär del av besiktningen. Om besiktningsförrättaren väljer att upprätta riskanalys beträffande del eller delar av en byggnad, framgår detta av utlåtandet.

Detta innebär inte att risken/riskerna är infriade eller kommer att infrias och man kan inte sätta likhetstecken mellan orden risk och fel. Som köpare är det dock bra att känna till vilka risker som finns att ta hänsyn till, så att man före köpet har möjlighet att kontrollera om risk/risker är infriade eller ej. Eller åtminstone få reda på vad man möjligen kan förvänta sig av en byggnad och de konstruktioner som har tillämpats, i de fall man väljer att avstå från att låta utföra ytterligare undersökningar.

För trettio år sedan kanske man byggde på ett sätt som man idag har kunnat konstatera vara riskfyllt. Sådant vet man i regel inte förrän konstruktionen är beprövad och därför finns det risker med vissa konstruktioner. Mer eller mindre påtaglig, bland annat beroende på kännedom om skadefrekvens etc. Det bör i sammanhanget nämnas att det även kan finnas risker med nyare konstruktioner.

4. Rekommendation om fortsatt undersökning
Om besiktningsförrättaren noterar konkret skada, eller tecken på sådan, vars omfattning inte kan förklaras, rekommenderas i regel fortsatt undersökning för att kontrollera om skada föreligger, alternativt säkerställa anledning till att skada har uppstått, dess omfattning, eventuella åtgärdsförslag och kostnadsberäkning. Dessa faktorer kan nämligen vara väl så viktiga för en köpare att reda ut, så att denne redan före köpet har en uppfattning om eventuell skadebild och dess efterverkningar. Om besiktningsförrättaren väljer att rekommendera fortsatt undersökning i något avseende, framgår detta av utlåtandet.

I de fall då fortsatt undersökning rekommenderas, ingår inte sådan undersökning i själva överlåtelsebesiktningen. En av flera anledningar till detta är att fastighetsägaren måste lämna sitt godkännande innan några förstörande ingrepp kan göras i en byggnad.

Om besiktningsförrättaren i sitt utlåtande väljer att upprätta riskanalys avseende någon del av en byggnad, rekommenderas inte fortsatt undersökning för denna del. Uppdragsgivaren får själv ta ställning till om denne vill kontrollera förhållandena som anges i riskanalysen eller ej.

Vid utförande av överlåtelsebesiktningar är byggnader oftast möblerade. Detta medför att golv- vägg- och takytor delvis är dolda av möbler, tavlor etc. Det åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på möbler och andra skrymmande bohag, för att kontrollera sådana ytor. Tillgång till nyckel, stege eller liknande kan också vara faktorer som omöjliggör inspektion av fastighetens olika delar. Vidare kan tak- och fasadbeklädnader helt eller delvis vara täckta med snö, buskar eller annat, som medför att inspektion av sådana delar ej kan utföras.

Trots att besiktningsförrättaren noterar i sitt utlåtande att del eller delar av fastigheten inte kan inspekteras samt anledningen därtill, ingår sådana delar i regel i en köpares undersökningsplikt. Eventuella fel, brister etc. som hade kunnat uppmärksammas om en byggnad inte hade varit möblerad, om stege hade funnits, om dörr/luckan inte hade varit låst eller övermålad, eller om inte taket hade varit snötäckt, etc. kan högst sannolikt inte åberopas som dolt fel.

Sammanfattningsvis kan sägas att det är viktigt att uppdragsgivaren i möjligaste mån ser till att de ytor och utrymmen som ingår i en överlåtelsebesiktning är fria från skrymmande bohag etc. samt att inspektionsluckor, dörrar och andra öppningar etc. kan öppnas utan förstörande ingrepp. Godkänd stege skall tillhandahållas vid besiktningstillfället, för besiktning av vindsutrymme och fastighetens yttre, mm. Oftast finns stege på fastigheten, det räcker då med ett samtal med säljaren/mäklaren, för att få bekräftat att stege finns tillgänglig.

När en överlåtelsebesiktning beställs hos A-Inspektion AB, översänds inom kort en uppdragsbekräftelse med villkor för besiktningen. Uppdragsgivaren ska naturligtvis läsa igenom villkoren före besiktningstillfället och vid eventuella frågor ta kontakt med företaget. Om en uppdragsgivare av någon anledning inte erhåller uppdragsbekräftelse efter gjord beställning, kontaktar ni oss så att vi kan skicka en ny sådan. Det är nämligen viktigt att man före besiktningstillfället har tagit del av uppdragsbekräftelsen med villkor för besiktningen. Vid besiktningstillfället går besiktningsförrättaren också igenom uppdragsbekräftelsen innan överlåtelsebesiktningen påbörjas, så att några oklarheter om uppdragets omfattning och annat inte föreligger.

Det underlättar om uppdragsgivaren, exempelvis genom mäklare eller säljare, ser till att byggtekniska handlingar såsom ritningar, beskrivningar etc. finns på plats vid besiktningstillfället samt att utrymmen och ytor som omfattas av besiktningen i möjligaste mån är fria från skrymmande bohag etc. Godkänd stege ska också finnas tillgänglig för besiktning av vindsutrymme och fastighetens yttre, mm.

Det är en fördel om såväl säljare som köpare kan vara representerade vid besiktningstillfället. Frågor brukar ställas till säljaren och köparen får i regel bättre förståelse för utlåtandet om denne har varit närvarande vid besiktningstillfället. Vidare är det lämpligt att stänga av mobiltelefoner och liknande vid besiktningen, så att man kan fokusera på vad som sägs och ta till sig informationen. Om andra undersökningar ska göras på fastigheten, rekommenderas att sådana utförs vid annan tidpunkt.

I många fall skrivs kontrakt mellan köpare och säljare innan någon undersökning har gjorts. I de flesta fall med en klausul som ger köparen rätt att, inom en viss tid och med hjälp av sakkunnig, låta utföra besiktning av fastigheten. En besiktningsklausul i ett köpekontrakt kan utformas på olika vis och det är viktigt att man som köpare har klart för sig vad man ingår för avtal med säljaren.

Man ska också ha i beaktning att en överlåtelsebesiktning i regel inte omfattar upprättande av åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar. Alltså kan det behövas, att man vid missnöje efter utförd överlåtelsebesiktning, måste anlita någon annan konsult för upprättande av åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar, beträffande de punkter som anges vara skälet till att man vill häva köpet eller inleda diskussion.

Skriver man däremot inget kontrakt med säljaren finns det istället en risk att denne bestämmer sig för att sälja fastigheten till någon annan spekulant. Det har förekommit att mäklare vid tidpunkten för utförande av en överlåtelsebesiktning meddelar uppdragsgivaren att säljaren har accepterat ett högre bud. Har man inte skrivit något kontrakt är varken säljare eller köpare bunden till någon affär. Dock kräver besiktningsföretaget, med största sannolikhet, betalt för uppdraget i alla fall.

Vid försäljning efter den 31 december 2008 ska en energideklaration finnas för byggnad. Det gäller hela byggnaden eller andel av byggnaden och vid försäljningstidpunkten ska den som äger byggnaden se till att det finns en energideklaration som inte är äldre än tio år.

Boverket har gjort en revidering av tolkningen om försäljningstidpunkten och vi anser att den är när säljaren och köparen ingår köpeavtalet, det vill säga vid köpekontraktets upprättande. Denna vidare tolkning främjar det så kallade konsument- och brukarintresse som lagen värnar om.

Läs mer på: www.boverket.se

eller i följande dokument:

Lag om energideklarationer - SFS 2006:985
Förordning om energideklarationer - SFS 2006:1592
Boverkets föreskrifter - BFS 2007:14 - BED 2

Tips på några företag som utför energideklarationer.

http://www.energideklaration-direkt.se
http://www.tedservice.se

19 §
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).

19 a §
Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17--19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).
Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram. Lag (1990:936).

19 b §
Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan. Lag (1990:936). 19 d §
En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11-19 c §§ är till nackdel för denne.
Trots första stycket kan näringsidkaren och konsumenten träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12-19 §§ inte skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Lag (2004:555).

19 c §
Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Lag (1990:936).

19 d §
En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11-19 c §§ är till nackdel för denne.
Trots första stycket kan näringsidkaren och konsumenten träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12-19 §§ inte skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Lag (2004:555).